最新ハワイ不動産動向

 

 

 

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ハワイ不動産売買の基礎知識

 

その7 ハワイに土地を買い 家を建てるために 2

宅地建物取引主任者
豊岡 広至

 大好きなハワイに自分の家を買う。想像しただけでも胸がワクワクしてしまいます。土地付きの一戸建住宅。大きな間取り。広いキッチン。緑の芝生と色とりどりの花が咲き乱れる庭。光鮮やかなプール。楽しく大きな夢がふくらみます。

でも、やはり高価な買い物。それも外国。国内の家の購入と同じように、いやそれより以上に注意深く、慎重な心構えで取り組み、日米の契約概念の違いをよく認識して購入するようにして下さい。

中古住宅の探し方

コンドミニアムと同じように、ハワイ各島の中古の戸建住宅の売買は盛んに行われていて、ハワイ州不動産協会のコンピュータには常時多数の物件がリストされて、同協会登録している公認不動産業者を訪ねればコンピュータ・リストから希望条件に合う物件をいくつも引き出してもらう事が出来ます。また協会より配布されているMLSと呼ぶ物件情報誌には、中古・新築を問わず住宅の売り物として、写真付きで島ごとに多数掲載されています。どこの島のどこの地区のいくら位を希望していると言えば、即座に該当する物件を選ぶ事が出来ます。

ハワイでは州に認可を得て州の不動産協会に登録した不動産業者には、会社の規模の大小に関係なく、同じ物件情報がすべて公平に与えられているシステムとなっているので、購入する側からすると、物件を探すのにどこの業者に依頼しても同じことになります。気にいった物件を絞りいよいよ購入契約を行なおうとするときの重要ポイントは「物件の検査」と「購入契約の進め方」なのです。

 

戸建てを購入するときの重要チェックポイント

1.シロアリの検査

2.配線・配管の検査

3.雨漏りの検査

新築でも中古でもこの3点が最重要チェックポイントです。

シロアリ防止の薬をしみこませた木材を使って土台を作っているか?またシロアリ対策の工法で作ってあるか?もし虫食いがあったら、すぐその家は候補から外してください。どんなにきれいに退治しても土台がダメになっている家は使わないのが賢明です。

電気の配線が完全か?また漏電防止の対策は問題ないか?上下水道の配管及び掃除に問題はないか?見た目にはきれいになっていても、専門家が見れば良否はすぐにわかります。

雨漏り検査など物件を見に行ったときに雨でも降っていなければ素人にはとても調べようがありません。ですから、これらの最重要事項は、専門家に依頼して検査してもらう事が必要絶対条件です。気に入った物件があってもすぐに契約をしないで、条件をいれて「何日以内シロアリ等これこれの検査をするので、その結果によっては購入申し込みをキャンセルできる」という条件を契約書の条文に加えるようにしましょう。

新築住宅を購入するには

新築の建売住宅はたくさんあります。オァフ島ではハワイカイ、カイルア地区に多く、良く似た家が並んでいます。通常、建売住宅の場合、開発した宅地にサンプルの家が建っており、購入希望者は間取り、内装の色や材質、絨毯、カーテン家具、照明、インテリア、絵画、置物から食器類に至るまであらゆる物を、オプションリストから選んで注文できるようになっています。新築住宅では、その外見にとらわれないようにすることが肝腎です。例えば通常絨毯は、見た目の良い白っぽいものにしてありますが、白いものは汚れやすいので良い物件は庭から部屋への出入り口の部分は一部タイル張りにして部屋の中を汚さずきれいに使えるようにするなど細かい配慮がしてあるものです。それから新築でも先述のような最重要ポイントは専門家を雇い、調べてもらう事です。新築の場合、物件によっては何年間の保証期間付のものもあるので、チェックすると良いでしょう。

次回はハワイに買ってみたものの管理・運営をどうするかについてお話しします。

 

 

その6   ハワイに土地を買い、家を建てるために

宅地建物取引主任者
豊岡 広至

大好きなハワイ!退職前に土地を買っておき、将来家を建てて老後はゆっくり ハワイで暮らしたいと考えている方のために、『ハワイの土地の買い方』と『家の買い方、建て方』について説明いたします。

さて、ハワイの土地の売買は、盛んに行われています。気候の良いところで老後を過ごしたいと思うのは、どこの国の人々でも同じわけで、全米広しと言えどもハワイに優る気候風土、快適性に恵まれた地域は数少なく、毎年米本土やカナダの人々がハワイの土地を買っています。そして日本人の土地購入も増えています。

『ハワイの土地の買い方』

土地と言っても開発済みのものと未開発の土地があり、各々に注意点があります。未開発の土地を買う場合に注意すべきことは、その土地のゾーニング(ZONING)つまり用途指定です。土地のゾーニングは、宅地、アパート、ホテル、工場、農地、森林等々用途指定が定まっており、その中には商業のできる指定地もあります。その用途指定以外の土地を利用することは出来ません。

また、地域によっては、ワイキキ特別地域などのように、州の条例でさらに細かく用途制限がなされており、土地の大きさ、道路からの距離、建物の高さなど細かく規制されているので、それらをよく調べておかないと、せっかく買っても、当初計画どおりにならなくなってしまいます。基本的にアメリカ、特にハワイ州では厳しい土地政策に基づいて、土地の利用規制がなされており、また一般に地域住民の意見が重要視されています。特に大きな建造物の場合など公聴会が何回も開かれて決まることが多く、地域住民の反対で立ち行かなくなるということもあります。

用途に合った間違いのない物件を適正な価格で購入するためには、購入する前に調査することが肝要です。特に未開発の土地の購入契約の文章の中に、手付金をエスクロー(ESCROW)口座に入金をする条件に、調査期間を設定して、その土地についての調査項目を明記して、その調査の結果が条件に合わなければ、購入契約は解除することができると規定しておくことです。そしてこの期間内に、その土地の法律上の許認可またはあらゆる制限、上下水道、電気、土地の形状(形、傾斜)などについて専門の弁護士または専門の業者に調査してもらうことです。

住宅地として開発された土地を購入する場合は、ハワイ州政府の固定資産税課が発行している“TMK”という資料の存在知ってください。このTMKはTAX MAP KEYの略号で、この資料は、ハワイ州全島のすべての土地を番号表示して、その土地のゾーニングから、上下水道、電気の有無、課税額、税の未払い状況、まですべての情報が明示されています。さらに土地の評価額も記載されていて、購入する土地の適正価格を知る手掛かりになります。これらのTMKの情報は、ハワイ州の不動産ライセンスを持っている業者であれば必ず手に入れることができる情報ですので、土地購入に当たっての信頼できる業者の選択基準にしても良いと言えます。つまり、購入しようと思う土地のTMKの公的記録の入手を業者に依頼するわけです。ハワイ州の公認業者ならきちんと入手して、提示するはずです。

TMKと合わせてもう一つハワイの土地に関する公的記録で“PUBLIC REPORT”というものがあります。これは、開発業者が州政府へ提示している開発計画の報告書で、開発面積、宅地ユニット数、公園、道路、上下水道、電気等、計画全容が記されており、これを見ることにより、例えば何階建てまで許されるか、敷地内にも車のために道路をつけなくてはいけないか等の詳細を知ることができます。

ハワイの新しい宅地開発の一区画当たりの面積は、オアフ郡、マウイ郡では5,000スクウェアーフィート(489平米)、ハワイ郡では7,500スクウェアーフィート(693平米)が最低基準です。日本と比べてアメリカの土地は安く、広い敷地と価格に目をうばわれて、つい早呑み込みで買ってしまいがちですが、事前調査を十分行いましよう。

 

次回は『家の買い方、建て方』についてお話しします。

 

 

その5 買う前に試しに借りて住んでみよう

宅地建物取引主任者
豊岡 広至

1年を通じて気温が摂氏25~27度と温かく湿度が少ないハワイは、世界広しといえど稀に見る快適なリゾートです。さまざまの国の人々がこのハワイにコンドミニアム購入して別荘として使用していますが、オーナーが使わない期間は賃貸をして家賃収入を得ています。

コンドミニアムは大きく分ければ、3つありますが、居住者用コンドミニアム、別荘として使われているリゾート・コンドミニアム、そしてホテルの部屋としてホテルが賃貸している(オーナーも使用できます)ホテル・コンドミニアムとなります。

さて自分もハワイにコンドミニアム購入したいと考えたとき、現地に飛んで物件を見て契約しようとしますが、どうしても一抹の不安が残りがちです。下見をして気に入ったら買おうというつもりでも、限られた時間の中では他との比較や値段の良否が充分に検討できませんし、また隣近所に住んでいる人々がどんな人なのか、上下水道等の水回りなど実際に使い始めてからのことも気になるものです。そこでお勧めしたいのが気に入った物件に数日から2週間ぐらい泊まってみるのも1つの方法です。

どうしたら売り物件に泊まれるか?

まずホテル・コンドミニアムの場合にはホテル・マネージメント会社とコンドミニアムの持ち主との間に賃貸契約がされていて、1日単位でレンタルされています。自分が買いたいと思う物件(部屋)に泊まるには、日本を発つ前に売り方または買い方の不動産会社を通じて予約をします。通常3泊以上で借りることができます。それ以上の宿泊に対して割引している部屋もあります。

ホテル・コンドミニアムは基本的に、いつでも誰にでも貸すことになっているので、早めに予約する必要があります。もし購入したい部屋に泊まれないときは2、3階違いの同じ間取りの部屋を斡旋してもらえば良いでしょう。電気、水道、上下の部屋の音および隣室の音、プール、テニスコート等の使用方法、宿泊してみると良くわかり満足できるか、チェックします。居住者用のコンドミニアム、リゾートコンドミニアムは、ホテル・コンドミニアムのように1日単位で借りることは出来ません。1日単位で不特定多数の人々に賃貸すると、どうしても人の出入りが頻繁になって、また騒がしくなり、安全にも問題が起こります。それを避けるためオーナーは、理事会で決議して、賃貸の期間をハウスルールで条件を取り決めています。通常3ヶ月単位が多いですが、物件により週単位のものもあります。このようなコンドミニアムでは、セキュリティーがしっかりしていて、常駐のガードマンに居住者証明書を見せないと玄関ドアーを開けてくれなかったり、専用のキイーを入れないと開かなかったり、キイーを使用しないと,エレベーターが動かないようになっています。

オアフ島以外の島のリゾートコンドミニアムでは、通常専用の駐車場ありレジャー施設も整っています。目の前にゴルフコースがあるコンドミニアムも珍しくありません。また大きなキッチンの付いた2ベットルームや3ベットルームも多く、ショピングセンターにも近くて長期の滞在に適した物件があります。

レンタカーを借りて数日間滞在すると実際の行動半径が体験できます。居住者用コンドミニアムの場合でも売り主側のエイジェントに連絡して、持ち主の許可を得てゲストして滞在は可能です。体験滞在をしたいとの買い方には協力してくれます。

将来ハワイにコンドミニアムを購入したいと思っている方は、希望している物件に宿泊することをお勧めいたします。

次回はハワイに土地を購入し、家を建てるためにどのように進めるかを、お話しいたします。

 

 

 

 

その4     買う前に知っておきたい管理のこと

宅地建物取引主任者
豊岡 広至

 

ハワイで不動産を購入した後、その大事な資産をどのように維持・管理していくかは、とても重要なことです。日本人の場合、多くは購入後自分で使う期間より使わない期間の方が長いわけですから、自分が使わない期間を誰にどのように管理してもらうかという点は、購入物件を決めることと同じか、それ以上に重要なことです。購入の時点では、ついおろそかになりがちな管理会社についてお話いたします。管理会社の役割・仕事は大きく分けて3点あります。

(1)   納税の代行

一戸建て住宅、コンドミニアム、土地を問わず不動産を購入すれば必ず支払わなければならないのが固定資産税です。これは地方税(州税)です。オーナーに対し州は固定資産税納税通知を、1期分、2期分合わせて7月の初めまでに送付してきます。本年7月1日より12月31日までを1期分、翌年1月1日より6月30日までを2期分とし、1期分は8月20日まで支払わなくてはなりません。2期分は翌年2月20日までに支払わなければなりませんが、もちろん本年1期、2期まとめて支払うことも出来ます。支払期日に関しては、非常に厳しく定められていて一日でも納税が遅れると、納税額の金利と共に固定資産税の10%をペナルティーとして請求されることになります。納税に関して州では納税者本人が自己の責任において自己申告することが原則であり、税務署が納税通知書を送るのは納税者の自己申告を助けてやっているのだとの考え方です。納税通知書がオーナーに届かなかったので、納税が遅れたという理由は成立しません。日本のように通知書が来ないからとのんびり構えているわけにはいかず、自ら州の固定資産税課に連絡して確認し納税をする義務があります。この納税手続を代行する管理会社を選ぶ必要があります。

(2)   不動産の保全・管理

不動産の保全・管理には様々な費用がかかります。その種類・経費は、一戸建、土地、店舗、コンドミニアム等で違いがあります。

主な経費は、

A保険料 火災保険、賃貸した場合の責任保険、(賠償、盗難、事故)

B電話料

C管理費

D共益費

E光熱費

F修理費

G清掃・消毒・セキュリティ

H州税・ホテル税 (賃貸した場合毎月支払う。)

これが主なところです。又住宅・コンドミニアム等はオーナーズ組合という持主たちで組織する組合があり、その中から選出された役員によって運営され、1年1回の総会があり、又役員によって管理費用の決定や、ハウスルール(いろいろ細かく規定されており、ペットのこと・賃貸する場合は1カ月以上など)変更の決定をします。多くの場合日本人のオーナーは、この会議に出席しないのでトラブルの原因になります。従って日本の方も出席すべきです。しっかりした管理会社なら事前に総会のお知らせを送付して、出席できない場合は委任状にサインを記載してもらい、出席してオーナーに不利にならないよう配慮し、事後報告をします。

また賃貸した場合は、確定申告をしなければなりませんので、代行できる管理会社を選ばねばなりません。

(3)賃貸者の募集代行

ワイキキやマウイのホテルコンドミニアムの稼働率は、80%以上です。賃貸する場合それ以下ですと管理会社の努力不足です。

また毎月1回は収入支出の明細とその裏付を添付して報告する管理会社を選ぶことです。

以上ですが、いかに不動産管理が大切かを理解して安易に決めないことです。次回は買う前に試しに借りて暮らしてみようです。

 

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ハワイ不動産売買の基礎知識

その3 正確な情報をどう活用するか

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宅地建物取引主任者
豊岡 広至

前回説明したようにハワイの不動産売り物件情報は、どの不動産業者も同じ情報ならどこで購入しても同じように感じるでしょうが、入手した情報を客観的に正確に分析してお客様の身になり適切なアドバイスが出来るかどうかが、業者を見分ける重要な要素になります。売りたい物件、買いたい物件の値段が適正かどうかは、過去1年間~5年間の同じ地区の物件、または同物件の売買実績、州の固定資産税評価額を参考にして相場価格を見ることが出来ます。今の経済状況が上昇中か又は下降中か、売買されている数が多いか、少ないか、地区の人気はどう変化しているか等で価格を考慮できます。

そして候補を絞り物件を視察し、環境、付帯設備等を細かくチェツクを行なって充分に吟味をします。例えば同じコンドミニアムの同じ階で価格に大きな差がある場合は、売り急いでいる物件等ありますので業者に質問して疑問を解消することが大切です。業者の良し悪しは、規模の大小でなく、物件売買においてお客様の身になって誠意ある親切な対応、購入後の物件の管理が良いかで決まります。ハワイの不動産セールスマンは、ほとんどコミッションセールスであり大手業者の社員異動は頻繁です。物件の売買のみ介入して、購入後の物件管理については管理会社との別の契約に基くことで、管理について売買に係わった会社および社員の責任でないという考え方をします。この点日本では売買を取り扱った会社が、管理も責任を持って行うのが当たり前のようになっていますので混同しがちです。したがってコミッションセールスでなく自社の社員セールスマンが売買に立会い、物件の管理も自社で行う会社が一番安心ということになり購入後の管理が重要となります。次回は買う前に知っておきたい管理のことについてお話しいたします。

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ハワイ不動産売買の基礎知識

その2   ハワイ不動産の物件情報をどこで手に入れるか?sozai1

 

宅地建物取引主任者
豊岡 広至

ハワイの不動産を購入する夢を実現するために、およその予算を胸に、どういう物件があり、何を購入すればよいか、売り物件の情報収集からスタートすることになります。

しかし騙されるのではないか、高い物件をつかまされるのでないか、いろいろ考えどうして良いかわからなくなるのが実情ではないでしょうか?

でもご心配は要りません。ハワイの不動産は、日本と違って極めて正確で公正な情報が入手できるシステムになっています。ちなみにお手元のパソコンでハワイ不動産情報の検索してみるといろいろな会社の情報が出ます。それも参考になりますが、公正な情報を多く知るにはハワイの不動産業者に希望物件及び予算を連絡することです。州の営業許可を受けた業者は、ハワイ州不動産協会の会員にならなければなりません。また物件の売買についてはハワイ不動産協会発行の正式な売買契約書を使用するのが通常です。特殊の売買の場合は、弁護士に依頼します。ハワイ州の不動産を所有していて売却をしたい場合は、不動産協会の会員に依頼することになります。業者は売主に対して協会発行の不動産リスティング(専属仲介委託)契約書にいくらで、何時までの期間市場に出すかを記入しサインもらい、48時間以内に不動産協会にリスティング契約書を送付する義務があります。

協会ではこの情報の詳細を全てコンピュター入力しますので、協会会員会社は、いつでも自社の端末からアウトプットできることになります。

ハワイの不動産業者は、規模の大小を問わず同じ情報で営業をすることになります。この不動産売り物件情報は、各島ごとに分けて土地、住宅、コマーシャル(店舗、事務所)、コンドミニアムとに区分しており、一つ一つの物件は固定資産税番号で表示され、所在地、固定資産税額、評価額、開発された日、過去の売買された日、オーナーの名前、水道、電気、その他の設備、担保と借入金額、フィナンス会社や銀行名、毎月の返済額、金利、等チェック出来ます。正確な情報をどう活用するかは、次回に述べます。

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ハワイ不動産売買の基礎知識

その1 購入にいたるまでの留意点

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宅地建物取引主任者
豊岡 広至

最近ハワイの不動産物件が日本の不動産投資家に再び脚光を浴び人気になっています。
昭和47年6月8日、日本政府は海外不動産の実需購入に関して日本人の個人及びその法人に対して一部自由化致しました。現在は全面自由化で投資でも購入できます。弊社は昭和52年8月の設立で今年37期目になりますが、ハワイの不動産ライセンスも取得してハワイの不動産取引一筋に運営してきました。また最近東京都宅地建物取引業のライセンスも取得しています。さて購入を検討するにしても更地の土地、一戸建、コンドミニアム、ホテル運営しているコンドミニアム、賃貸、商業物件等はすべて英語の情報が基本になります。もし英語が母国語のように上手に理解が出来ても後々問題が発生する場合があります。情報は法律、専門用語が多く含まれ理解が難しい事が原因です。また契約書にいたっては79条もあり長文の英文です。これを理解するにはアメリカ人でも難しく多くは専門家を雇います。
ハワイの不動産業者はみなライセンスを取得していて取引に間違いはありませんが、専門家の通訳をいれて誤解がないよう、間違いないような取引する事をお勧めいたします。
日本人が日本語で説明が受けられること、またハワイの不動産ライセンスがある業者であること、出来れば日本の不動産ライセンスを持っている業者、このような業者が弊社になります。

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